לא מעט שוכרי דירות פוטרו מעבודתם או הוצאו לחל”ת ומשכך לעיתים אין להם את אותה היכולת הכלכלית שהייתה להם בעת חתימת ההסכם לעמוד בתשלום מלוא דמי השכירות, חשבונות החשמל, מים, ארנונה, וועד בית וכו’.
במאמר זה אפרט את הנקודות העיקריות לשוכר הדירה בעת הקורונה.
דמי השכירות ותשלומי מיסים, על אף השינוי הנסיבתי שלא היה ידוע לשוכר במעמד החתימה על ההסכם, הוא מחויב ככלל לשאת בכלל התשלומים. על אף האמור, השוכר יכול להעלות טענה משפטית של “סיכול חוזה”, לפי סעיף 18 לחוק החוזים, תרופות בשל הפרת חוזה, תשל”א – 1970 ולטעון כי קיום חיוביו על פי החוזה הוא בלתי אפשרי כתוצאה מנגיף הקורונה.
נכון למועד זה טרם נקבעה הלכה מחייבת וקיימות פסיקות תלויות נסיבות לכאן ולכאן.
סעיף יציאה, יש לבחון האם ההסכם מאפשר יציאה באמצע תקופת השכירות ובאילו תנאים ניתן לצאת מן ההסכם. לרוב יש למצוא שוכר חלופי שיכנס בנעליו ובאותם התנאים ולשביעות רצון המשכיר, שבתקופה זו זה יכולה להיות משימה לא פשוטה כלל וכלל.
העלאת דמי השכירות, על פי הסכם השכירות ככל שקיים סעיף המאפשר העלאת דמי השכירות בתום השנה הראשונה או השנייה, הרי שאין מניעה חוקית להעלאה בעת הזו, אולם מצופה ממשכיר הדירה שאם יש שוכר המתקשה בתשלום להותיר לו את דמי השכירות כפי שהם ולא להעלות עד לחלוף תקופת הקורונה ולאחריה להעלות בהתאמה.
פינוי הדירה בתום תקופת ההסכם ובתקופת סגר, ככל שמועד סיום ההסכם “נופל” בתקופת הסגר יש לעקוב אחר ההנחיות המתפרסמות מעת לעת, נכון להיום מעברי דירה מותרים. אך ככל שלא יותרו, הרי שעל המשכיר יהיה לאפשר לשוכר להתגורר בדירה עד תום המניעה ובכפוף לתשלום מצידו בעבור ימים אלה.
הפעלת בטחונות וערבויות, יש לבחון אילו בטוחנות וערבויות הושארו למשכיר במסגרת ההסכם. ככל שהושארה בטוחה של ערבות מסוג הותרת כסף במזומן, ברי כי בעת הפרה ניתן יהיה לממש זאת ללא כל מגבלה. כנ”ל גם לגבי ערבות בנקאית המאפשרת הפקדתה בבנק, לעומת זאת שטר חוב החתום על ידי ערבים לא ניתן להפעילו שעה שבתי המשפט סגורים בעת הסגר ויהיה צורך להמתין עד לפתיחתם המחודשת.
בעת הפרה ומשבר ניתן להבחין עד כמה המשמעות של בחירת סוג הערבות היא קרדינאלית.
המלצתי לשוכרים ולמשכירים לעשות הסכם שכירות מפורט ובהתאם לתיקון החוק שנכנס לתוקפו בשנה שעברה המסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים ולהכניס סעיפי “קורונה” המגינים, הן על זכויות השוכר והן על זכויות המשכיר בעת הזו וכמובן להיוועץ בעו”ד מתחום הנדל”ן, אשר יבחן את ההסכם בטרם החתימה עליו, שתחייב אתכם לאורך כל תקופת המגורים.
הכותבת, כרמית שחיבר, עו”ד ומגשרת, יו”ר התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין ומייסדת פורום פסגת ארגוני הנדל”ן בישראל.
