עם אישור היום (חמישי) של החוק בצורתו הסופית, בפועל השינוי הינו המשמעותי הוא כי רק כ-40 אחוז ממחיר הדירה בפועל יוצמד למדד תקופות הבנייה לאורך תקופת הבנייה של הפרויקט לעומת 100 אחוזים במצב הקודם ויזמים וקבלנים רבים מעלים את המחירים בטרם כניסת החוק לפועל.
נושא מדד תשומות הבנייה הגבוה עלה לכותרות בחודשים האחרונים לאור העלייה הגבוהה של מדד תשומות הבנייה בעיקר בשנה החולפת.
זוהי עלייה דרמטית של קרוב ל-7 אחוז בשנה לעומת שנים קודמות שבהן המדד לא עלה על שלושה אחוזים בדומה מאוד למדד המחירים הרגיל לצרכן.
חשוב לציין כי מדובר בערכים גבוהים מאד של מדד תשומות הבנייה הם דומים לערכים שהיו בתחילת שנות ה-2000, בהן מדד תשומות הבנייה הגיע לערכים דומים, לצד ריבית גבוהה על המשכנתאות.
גל ההתייקרויות במשק לא פוסח על מדד תשומות הבנייה למגורים ומושפע מאוד ממשבר האספקה בעולם בשל השלכות נגיף הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהשפיעו רבות על משבר האספקה בעולם וכמו כן, מחסור חמור בסחורות ובעליית מחירים בגורמי הייצור והשינוע שהביאו לגל התייקרויות חסר תקדים בכל רחבי העולם, לרבות שיאי אינפלציה של ארבעים שנים גם בארצות הברית וגם באירופה.
גל זה לא פוסח גם על ישראל כמובן ואנו רואים את ההתייקרויות בכל תחום כולל בדלק, מזון, חשמל, חופשות, טיסות מיסים וכמובן גם בתשומות הבנייה.
החשש הגדול של הרוכשים בעיקר של דירות חדשות שזמן הבנייה מתארך בממוצע בין 4-3 שנים לסיומו של פרויקט מגורים מובן לחלוטין לאור חשש מעלייה שיכולה להגיע ל-25-15 אחוזים מעבר למחיר הדירה כיום, למי שרוכש דירה על הנייר.
לאור חשש זה הנושא הגיע לכנסת והשר אלקין, שר הבינוי והשיכון של מדינת ישראל, נלחם בכל כוחו כדי לאשר את המהלך ולהגן מצידו על ציבור רוכשי הדירות.
הטיעון המרכזי של השר אלקין התבסס על העובדה שמרכיב הביצוע בישראל עומד על כ-40 אחוז ממחיר הדירה ועיקר העלויות בישראל הם עם מרכיב הקרקע שעומד בישראל על כ-55-40 אחוז מערך של דירה ועל כן מדוע להצמיד את מדד תשומות הבנייה על הקרקע שכבר שולמה על ידי היזם ולא רלוונטית לתפיסתו להצמדה ולא רק על מרכיב הבנייה הישירה.
מובן שמהלך זה גרר התנגדות עזה וברורה של כל ארגוני הקבלנים בישראל שטענו כי מדובר בהחלטה אומללה שתאלץ אותם לייקר את מחירי הדירות כדי להתמודד עם הסוגייה.
לטענת הקבלנים בישראל ההצמדה של מדד תשומות הבנייה לכל מרכיב החוזה כולל הקרקע והבנייה נכונה בעיקר כי עלויות הביצוע של דירות בישראל עלו בשנים האחרונות בצורה משמעותית ואם לדוגמה כאשר קבלן רכש את הקרקע לפני שנתיים או שלוש בטרם התחיל את הבנייה לאור הליכים בירוקרטיים בישראל של הוצאת היתר בנייה שאורכים בממוצע כשנתיים עד שלוש מיום רכישת הקרקע או לחלופין בפרויקטים של התחדשות עירונית בין 5-4 שנים בממוצע ובתמ”א 38 או 10-8 שנים.
בממוצע בפרויקטים פינוי בינוי, מחיר הביצוע עמד על 5200-4200 שקלים למ”ר בנייה ישירה ביום רכישת הקרקע או התחלת שלב החתימות על בעלי הקרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית.
כיום עם חלוף השנים והיציאה לביצוע בפועל, מחירי הבנייה הישירה בישראל עומדים על 8000-6000 שקלים למטר תלוי אזור ופרויקט.
על כן ההצמדה למדד תשומות הבנייה משקפת את עלייה זו במחירי הביצוע שהתייקרו משמעותית בשנים האחרונות הן בגלל מיעוט קבלני בנייה בישראל, תחום מסוכן מאוד עם פשיטות רגל רבות של קבלנים והן כאמור לאור עלייה משמעותית בתשומות הבנייה.
חשוב להבין כי, בישראל פועלים יזמי נדל”ן שאין להם חברות בנייה בבעלותם והם עושים מכרזים בכל פרויקט לבחירת קבלן ועל כן כל התייקרות במחירי הביצוע מגולגלות אליהם בצורה מלאה והם נמצאים בעסקת, Back-to-back, עם הרוכשים לחוזה עם הקבלן שבונה את הבניין.
לרוב הקבלנים בישראל אף על פי שהם סוגרים מחירי פאושלי, כלומר מחיר סופי עד לקבלת מפתח, יש להם חריגים רבים מאוד בנייה בעיקר בשינויים שנעשים תוך כדי הבנייה או בפערים מול תוכניות המקור שמשתנות, רבים ממכרזי הביצוע בישראל נעשים בטרם קבלת היתר בנייה סופי ועל כן ה”פיצוי” העודף במדד של הקונים מול החוזה מול הקבלן היה דרך לפיצוי היזם על התייקרויות במחירי הביצוע אל מול הקבלן שלו בשטח.
בתחום ההתחדשות העירונית המתח בין היזם לקבלן עוד גובר בצורה משמעותית לאור העובדה כי היזם צמוד למדד תשומות הבנייה גם על מרכיב בעלי הקרקע להם הוא מחויב לבנות דירות חדשות, כאשר בעלי הקרקע עצמם אינם משלמים דבר, כי הם נתנו את הקרקע בה התגוררו ליזם ועל כן “הפיצוי” במרכיב ההצמדה שאותו קיבל מקוני הדירות החדשות היה מפצה אותו על חוסר ההצמדה מול הדירות של בעלי הקרקע שגרו בבניין הישן בטרם הריסתו ובנייתו מחדש.
אז מה טומן לנו העתיד?
בטווח הקרוב קורים שני דברים מעניינים. ראשית חלק מהקבלנים החלו לייקר את מחירי הדירות כדי להתמודד עם החוק שאמור להיכנס בשבוע הקרוב בשיעורים שבין 5-4 אחוזים בממוצע, קבלנים אחרים לא ייקרו את מחירי הדירות וצמצמו את אחוז ההנחה הניתנת ללקוחות קבלנים אחרים “יושבים על הגדר” וממתינים לראות מה יעשו האחרים.
חשוב להבין כי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים ישנה ירידה בקצב מכירת הדירות המואץ שהיה בשנה וחצי האחרונות שוב בשל השלכות נגיף הקורונה והגידול באוכלוסייה.
הפרשנות הרווחת היא כי הקצב הואט לאור עליית הריבית והאינפלציה בעולם וגם בישראל המובילה לקוחות שאינם חייבים ברכישת דירה לשבת גם הם “על הגדר” ולחכות ולראות מה יוליד יום והאם ישנו סיכוי לירידה עתידית במחירי הדירות.
בנוסף לכך הריבית שעולה הביאה בעיקר לירידות חדות במחירי המניות וקיצוץ שמגיע ל-70-50 אחוז בשווי מניות של חברות רבות בתחום ההיי טק שהוא הקטר של המשק הישראלי, 40 אחוז מהייצוא.
מה שממתן את הרכישות של עובדי ההיי טק שרבים מהם כרגע אינם נמצאים עם אופציות בכסף וחוששים לירידה במעמדם ועל כן, השאלה היא האם שוק הנדל”ן בישראל יכול לשאת ייקור נוסף של מחירי דירות כאשר קצב המכירות יורד על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה או שעלייה נוספת במחירים לאור השינוי בתיקון לחוק בנושא מדד תשומות הבנייה תקטין עוד יותר את היקפי המכירות?
לכן הקבלנים ממתינים לראות את המצב בשוק הנדל”ן בטרם יקבלו החלטה האם לייקר או שלא ניתן לייקר כעת את המחירים, כאשר על פי בנק ישראל צפויה האטה בפעילות הכלכלית של המשק.
שאלה נוספת גדולה מה יעשו רוכשי הדירות?
האם יעדיפו להמתין ולא לרכוש דירה כעת אלא להמתין לכניסת החוק השבוע?
האם יבטלו הרשמות שעשו וייקחו את הסיכון שמחיר הדירה יתייקר, כאשר ירצו לחזור ולרכוש את הדירה, בהנחה שמישהו אחר לא קנה אותה כבר?
איזה פחד גדול יותר עבורם?
הפחד מהתייקרות צפויה במחירי הנדל”ן, או לחלופין ציפייה לירידת מחירים, התשובה לשאלה זו תשפיע כמובן על החלטתם האם ללכת ולחתום על חוזה השבוע בטרם כניסת החוק לפועל ולספוג את 100 אחוז מהצמדה לבנייה או להמתין ולקנות שהחוק ייכנס לתוקף ואז לשלם הצמדה רק על 40 אחוז ממחיר הדירה.
בהסתכלות על העבר כאשר השר מאיר שטרית חוקק את חוק הגבלת שכר טרחה של עורכי דין שיזם בעבר, ציבור רוכשי הדירות שילם בממוצע 1.5 אחוז ממחיר הדירה לטובת עורך דין היזם וצמצם את הסכום ל 5,000 שקלים פלוס מע”מ, למעט בדירות יוקרה.
הקבלנים עוד באותו היום שהחוק נכנס ייקרו את הדירות במחיר זה והקונים נאלצו לשלם גם 5,850 שקלים שכר טרחת עורך דין כולל מע”מ וגם בעקיפין את האחוז וחצי שכבר גולם במחיר הדירה החדש.
מובן שהקונים החדשים הפסידו מהמהלך אבל שוב חשוב להבין שבמשך 16 השנים האחרונות מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות ולכן כל התייקרות במחירים מכל סיבה שהיא השוק “בלע”, אבל נשאלת השאלה האם אנחנו בפתחה של תקופה חדשה של מיתון במשק הישראלי, בעולם כבר יש מיתון בעיקר בארצות הברית ובאירופה ואז חוקי המשחק משתנים ולא בטוח שניתן יהיה לייקר מחירים בנדל”ן, כאשר קצב המכירות יורד לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הריבית עולה והאינפלציה משתוללת.
בחודשים הקרובים נדע את התשובה.
הכותב, ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
