ניר שמול, רגע לפני הבחירות הקרובות, “שוק הנדל”ן המקומי זקוק יותר מתמיד לממשלה יציבה ומתפקדת המשך עליות המחירים, הריבית שעולה והאינפלציה המשתוללת מחייבות את הממשלה הבאה שתקום, בתקווה שלא תהיינה בחירות שישיות, להכין תוכנית לאומית שתעסוק בתחום הנדלן ותאפשר יציבות הן לרוכשי הדירות, הן לקבלנים וליזמים והן למערכת הבנקאית.
בתקופה סוערת מאוד עולמית ,אחרי יציאה מגלי הקורונה שהביאה לגל חסר תקדים של עליות מחירים בכל העולם ,לצד פלישה של רוסיה לאוקראינה ומלחמה באירופה שסופה אינו נראה באופק, הממשלה שתקום לא תוכל אפילו לזכות במאה ימי חסד בשביל להתמודד עם האתגרים הצפויים בשוק הנדלן המקומי הדורשים פתרונות מיידיים מצד הממשלה שכרגע אינה מסוגלת לקבל החלטות משמעותיות לאור היותה ממשלת מעבר.
האתגרים המיידים שעומדים בפני הממשלה שתקום
התחדשות עירונית, הנתונים שפורסמו לאחרונה מעידים עד כמה המצב קשה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מתוך בנייתם של כ-17,500 אלף דירות בהתחדשות עירונית רק כ-1,850 דירות נבנו בהתחדשות עירונית כלומר גם פינוי בינוי וגם תמ”א 38 מדובר בטיפה בים אל מול הצרכים והבניינים הישנים ואל מול הפוטנציאל.
ניתן לבנות בישראל כמיליון דירות בהתחדשות עירונית בעשור הקרוב מבלי להשתמש בדונם אחד אפילו של קרקע ירוקה חדשה, אולם עיכובים בירוקרטיים, מחסור בעובדי ציבור בעיריות, ברשויות התכנון ובגופים השונים הקשורים לתחום הנדלן אינם מאפשריים התקדמות נדרשת הכרחית זו, הן כתשובה לרעידת אדמה חלילה והן לחידוש מרחבים אורבניים בכל רחבי מדינת ישראל בדגש על המרחבים.
דיור להשכרה, יעד הממשלה בשנת 2013 שהתוכנית אושרה היה כ-150,000 דירות בעשור הקרוב בפועל נבנו עד כה פחות מ-2,000 דירות עוד כ-2,000 דירות נמצאות בתהליכי בנייה.
גם חוק עידוד השקעות הון שהביא חברות רבות בישראל להיכנס לתחום הדיור להשכרה ארוך הטווח לטובת רכישה של 50-6 דירות בהטבות מס משמעותיות לא מאפשר הגדלה משמעותית בתחום חשוב זה ולאור העלייה בריבית שמביאה חברות נדל”ן רבות לשקול מחדש את התחום שהיה הכי צומח בישראל.
ניתן לראות גם חברות שרכשו דירות עד לא מכבר שכבל שוקלות אפשרות למכור מחדש את הדירות בשוק החופשי לאור עלויות המימון הגבוהות שהופכות את העסקאות ללא כדאיות מבחינה כלכלית, כאשר עלויות המימון הגבוהות כתוצאה מריבית הפריים שעלתה גבוהות יותר מהתשואה השוטפת.
ללא התערבות ממשלתית ואף מתן ערבות מדינה לבנקים ולגופי המימון לאפשר אשראי לתחום זה ניתן לצפות כי, השוק ייעצר והאפשרות של זוגות צעירים ומוחסרי דיור רבים שאין באפשרותם לרכוש דירה בישראל בגלל מחסור בהון עצמי תהפוך ללא רלוונטית.
מחירי הדיור, בשנתיים האחרונות ראינו עלייה משמעותית במחירי הדיור שעולים בקצב של 20-15 אחוז בשנה.
ללא התערבות ממשלתית מסיבית ושחרור קרקעות מדינה בהיקפים גבוהים, באזורי הביקוש, לא ניתן להוריד את מחירי הדירות.
המדינה צריכה לקבל החלטה מה הדבר המרכזי מבחינתה האם גביית המיסים האדירים כתוצאה מעלייה במחירי הדירות, היא הדבר החשוב ביותר או לחילופין האפשרות של האזרחים לקנות דירות במחירים סבירים.
אי אפשר יותר להתעלם מהעבודה שמדינת ישראל גם מצד אחד המיסים מהנדל”ן הינם ההכנסה הגבוהה ביותר של המדינה מקרקעות שבבעלותה ולכן אין לה אינטרס אמיתי להפסיק את חגיגת הנדלן או לחילופין המדינה משחררת קרקעות בהיקפים נדרשים, כ-100 אלף יחידות דיור בשנה ומציפה את השוק בדירות מה שיביא להתמתנות במחירים ואולי אף לירידת מחירים בשוק הנדלן הישראלי.
מטרו, אין תחבורה ללא נדל”ן ואין נדלן ללא תחבורה, התוכנית הלאומית להקמת מטרו חייבת להיות החלטת הממשלה הראשונה שתקום.
ברגע שישראל תהיה מדינה מפותחת מבחינת תחבורה של הסעת המונים כמו מדינות רבות בעולם, יהיה צורך בהרבה פחות כבישים , הרבה פחות חניות הרבה פחות רכבים והרבה פחות פקקים.
אנשים יוכלו לעבוד במרכז ולחיות במרחבים כאשר המטרו יפעל והיקפי התנועה בכבישים תפחת והיום אנשים חוששים להיות בפקקים של שעה שעתיים בבוקר ובערב בדרך לעבודה ועל כן מעדיפים לגור בלב אזורי הביקוש ולשלם סכומים גבוהים על דירות בשביל לא לעמוד בפקקים האין סופיים.
תוכנית לאומית להקמת מטרו לצד חיבור המרחבים, פריפריה, ברכבות בולט מהירות יפתור את מרבית בעיות הנדלן בישראל שאנשים עובדים במרכז ואינם יכולים לגור בפריפריה לאור הקושי לגור באזורים שאין בהם עבודה.
הכותב ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
