בשנים האחרונות מסתמנת מגמה של רכישת נדל”ן בחו”ל על ידי ישראלים.
על פי הערכות בנק ישראל, היקף הרכישות בשנה החולפת שנת 2022 התקרב לכ-3 מיליארד דולר לעומת שנת 2007 שבה היקף העסקאות עמד על כ-7 מיליון דולר בלבד.
ההערכה היא, שבשנות הקורונה 2021-2020 והסגרים היקף העסקאות צנח בצורה דרמטית אולם מרגע שהחיסונים שינו את מגמת התחלואה המגמה של השקעות ישראלים בנדל”ן בחו”ל חזרה לצמיחה מואצת.
“שלל ההזדמנויות העומדות לרשות המשקיע הישראלי מעבר לים הן כמעט אין סופיות החל בדירות במרכזי ערים כגון: ברלין, מדריד, בוקרשט, טביליסי או לונדון, דרך השקעה בסגמנט מלונאות ביוון, קפריסין, זנזיבר, איטליה, וכלה ברכישת יחידות מנייתיות (בלתי סחירות) תחת התאגדות קבוצתית פרטית או בכוח תשקיף בפרויקטים יזמיים בארה”ב, ברצלונה ובעצם היכן לא.
הן מציפות את הרשת העיתונים וכל מדיה אפשרית ומציעות לישראלים לרכוש דירות ונדל”ן בחו”ל”.
על פי ההערכות, כ-15% מסך הפרסום בישראל כיום קשור בנדל”ן המופנה לפרויקטים בחו”ל.
נשאלת השאלה מדוע?
מה מזהה המשקיע הישראלי בהזדמנויות מעבר לים בהשוואה לישראל, מהן האפשרויות העומדות לרשותו ומהן הסכנות מהן כדאי להיזהר?
כיצד מ-7 מיליון דולר השקעות של ישראלים בנדל”ן בחו”ל, אך לפני כעשור, קפצנו לשוק שיסתיים על פי ההערכות ב-3 מיליארד דולר בקירוב בסוף השנה הזו?
ראשית, חברות ישראליות רבות גייסו כסף מהציבור בבורסה בשנים האחרונות ולאור היעדר אפשרויות השקעה אטרקטיביות בשוק המקומי, הן פונות לחפש פרויקטים אטרקטיביים מעבר לים.
מדיניות “שמיים פתוחים” והמחירים הזולים של הטיסות מביאים מיליוני ישראלים לטוס מידי שנה לחו”ל לנופש ועסקים, ומאפשרים להם לבדוק, לראות ולחוות נדל”ן במהלך הטיול או נסיעה עסקית.
הכבדות מס על המשקיעים בשוק המקומי, מס על דירה שלישית שלבינתיים בוטל, 8 אחוז מס רכישה וכו’, הביאה לבריחה של מיליארדים לחו”ל.
מיותר לציין כי גרעון המדינה כיום מוערך בכ-15 מיליארד שקלים ומשתווה כמעט לסך הרכישות של ישראלים בחו”ל בשנים האחרונות.
בנוסף לכך, המהפכה הדיגיטלית והאינטרנטית חוצה גבולות, מקלה על בדיקה ובירור מידע ומפשטת את תהליכי המכירה או קנייה של נדל”ן ושל כל דבר אחר.
מהן האפשרויות?
כיום אפשר לרכוש הכול, דירות, נכסים מניבים, יחידות השקעה, מגרשים, בתים, בנייה רוויה, בנייה פרטית, מרכזים לוגיסטיים ועוד.
אפשר לקנות נכסים בטאבו, לרכוש מניות, אפשר להיכנס כשותף, כמלווה, כמחזיק באגרות חוב, קרן ריט ועוד.
מהן הסכנות?
השקעה בנדל”ן אולי נראית פשוטה, אך היא מצריכה מערכת שלמה בעלת זהות אינטרסים עבור כלל השותפים בה ובמרבית המקרים, קשה יהיה לרוכש מן המניין לאתר את החולשות במודל המוצע לו.
לכן, הנדבך החשוב ביותר כשניגשים לבחון השקעות בחו”ל וגם בישראל, הוא לדעת ממי רוכשים, מי האדם שעומד מאחורי המיזם וההשקעה.
חשוב לקרוא על החברה והעומד בראשה ומה הרקורד הקודם שלו.
כיום, בזכות האינטרנט קל יותר מתמיד לאתר את העבר של החברה ושל האיש העומד בראשה.
תמיד כדאי להתמקד באדם ולא בחברה. חברה יכולה להסגר ואפשר לפתוח חברה חדשה תחת שם אחר.
בדיקות נאותות והשוואות, על אף שנדמה שקשה לבחון נתונים, פרויקט או שוק מקומי מעבר לים, הבדיקה הזו הכרחית ולמעשה היום עם כל האמצעים הטכנולוגיים והמשפטיים קל מאוד לבדוק כל עסקה מוצעת בכל מדינה.
בפועל רוב האנשים לא טורחים לבדוק לעומק או חוסכים ביועצים כספים הנדרשים לטובת הבדיקות האקוטיות. ככל ואין בידיכם היכולת או אפילו הסבלנות לבצע בדיקות בעצמכם, היעזרו ביועץ המתמחה בתחום או באזור בו אתם עומדים להשקיע.
מיסוי, יש לבדוק את המיסוי בכל מדינה כדי שהעסקה לא תהפוך להיות לא כדאית מבחינה כלכלית.
חשוב לבדוק גם את מיסוי הקנייה וגם את המיסים על ההכנסות או רווחים, כמו כן, יש לבדוק שישנה אמנת אי כפל מס בין המדינות הספציפיות כדי לא לשלם מס כפול.
עלויות נלוות, יש לבדוק את העלויות הנלוות לרבות עלויות הניהול, משפטיות, ביטוחים נדרשים, שיווק ופרסום וכו’ ולראות מה מועמס על העסקה, מעבר למחיר הרכישה של הנכס הספציפי.
היכולת לממש את הנכס או השקעה למכור ולקנות בכל שלב, לעיתים הדברים משתנים ומה שהיה נכון לאותה נקודת זמן של הקנייה או ההשקעה עלול להשתנות.
בין שמתוך צורך שלכם שעשוי לקום ובין אם עקב שינויי שוק שונים המשפיעים על הפרויקט.
לכן מומלץ לבדוק ולהבין באיזה אופן אפשר לממש את הנכס ואת ההשקעה והאם יהיה מי שייכנס לנעלינו או יקנה אותו מאתנו ברגע האמת.
במרבית המקרים האחריות על איתור משקיע מחליף לכם תהיה שלכם, הדבר נהוג ועדיין, נסו לשקלל את סבירות היציאה שלכם בהתאם לביקוש באזור, איכות המוצר, הייעוד שלו מבחינה נדל”נית, למשל, דירת Airbnb באזור תיירותי לעומת אזור מרוחק ועוד שיקולים המצמצמים את רכיב הסיכון ליציאה מההשקעה ביום מן הימים.
התשואה, יש לבדוק מהי התשואה המובטחת, עד כמה היא ממשית ובמה היא תלויה. זו אולי הסוגייה הקשה ביותר לבחינה היות שהיא צופה פני עתיד אך כמו בסעיף הקודם, גם כאן, שקללו סבירות ובעיקר בדקו מי הוא הגוף המנהל עבורכם את הנכס, האם הוא תחת ניהול ישיר של היזם שמוכר לכם את הנכס או שמא צד נוסף ובלתי תלוי, בדקו תוצאות עסקיות של נכסים דומים תחת ניהולו בשנים האחרונות וכיו”ב ככל שיתאפשר כדי שוב, לצמצם הפתעות.
המימון, מהן אפשרויות המימון ועד כמה הן אפשריות למשקיע זר באותה מדינה, מהי הריבית הנהוגה וכמה היא שוחקת את התשואה המוצעת או הרווח הצפוי.
מדיניות ההשקעה, האם הנכס מיועד לתשואה בשוטף או לאקזיט עתידי? האם אפשר לשלב בין השניים?
לסיכום, רכישת דירה מעבר לים או השקעה נדל”נית מסוג אחר נגישות היום יותר מאי פעם עבור הקהל הישראלי ובצדק, רף הכניסה אליהן נגיש ומזמין בהשוואה לישראל, מדיניות אמנת המס מול ישראל קיימת ברוב המדינות ובבדיקה מקיפה או ליווי של ידיים מיומנות ומהימנות, השקעתכם כנראה תישא פירות.
הכותב, ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
