אנו ניצבים באזור גיאוגרפי בעייתי השבר הסורי האפריקאי, תמ"א 38 קרסה באזורים המיועדים לכך כגון חצור הגלילית, קריית שמונה, צפת, עפולה, טבריה, אילת, ראש פינה וכו', המועדים יותר לפורענות ושם קיימת פחות כדאיות כלכלית מצד יזמים והתמ"א 38 התחזקה באזור המרכז ובאזורי ביקוש ובכך מטרת התמ"א לא באה לידי ביטוי כהלכה.
המדינה הייתה יכולה לפתור זאת בנקל על ידי מתן תמריצים לביצוע תמ"א בפריפריה, אך בחרה שלא לעשות זאת בפועל באופן מספק.
עלינו להיערך במהירות וביעילות לפני שנשלם על כך מחיר גבוה בנפש וברכוש וכידוע הוראות תמ"א 38 צפויות להסתיים בחודש אוקטובר 2023 ודיי.
תוכנית זו זכתה ללא מעט ביקורת במהלך השנים החולפות מלא מעט גופים של ראשי ערים, ממשלה, מבקר המדינה ועוד. הביקורת .
יתרנות בתמ"א 38
תמ"א, היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כידוע יעדה העיקרי של תמ"א 38 הינו חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה והגנה על חיי אדם המתגוררים במבנים הישנים והרעועים ועל רכושם בעת רעידת אדמה.
העלאת שווי הנכס, מסירת דירה ישנה ורעועה וקבלת דירה בפרויקט חדש הכולל הוספת ממ"ד, מעלית לבניין, הגדלת שטח הדירה, הוספת חניות אם שטח המגרש מאפשר זאת, סגירת מרפסות ושיפוץ ועיצוב מראה הבניין והשטחים המשותפים כדוגמת חדר המדרגות והלובי.
פטור ממע"מ, המדינה מעניקה ליזם פטור ממע"מ על שירותי הבנייה הכרוכים במסגרת בניית הפרויקט.
פטור מהיטל השבחה, פטור גורף מהיטל השבחה.
מס שבח, למעט מקרים חריגים קיים פטור, כדוגמת דייר בפרויקט שיש לו 2 דירות באותו בניין לא יהיה על כך פטור.
אין צורך בנטילת מימון לפרויקט, בעלי הדירות אינם נדרשים לממן כל הוצאה הכרוכה בפרויקט, מדובר בעסקת נטו.
היזם ממן את הכל בפרויקט מעורכי דין, יועצים, שירותי הבנייה, מיסוי וכו'.
בעלי הדירות אינם משקיעים ולו שקל בודד ונהנים מרווח של מאות אלפי שקלים.
חסרונות בתמ"א 38
אחד החסרונות הבולטים בתמ"א 38 היא הבירוקרטיה הבלתי נגמרת המעכבת את הפרויקטים באופן ניכר ובלתי סביר לרבות קשיים תכנוניים בהוצאת תוכניות, היתרים, טפסי 4 וכו'.
אל מול העלאת שווי הנכס שהוצגה כיתרון לעיל, כדאיות הפרויקט בכלל, מושפעת ממיקומו הגיאוגרפי של הבניין. ומכאן פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ מניבים יותר מפרויקטים המצויים בפריפריה ומשכך יזמים מתרכזים בביצוע תמ"א 38 באזורי ביקוש ובעיקר במרכז הארץ ולא בפריפריה, היכן שקיימת סכנה גדולה ומוחשית יותר לפגיעה משמעותית בחיי אדם ורכוש מפני רעידות אדמה קטלניות ומפני סכנת הטילים.
קשיים בהשגת הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט, בכל פרויקטים קיימים סוגים שונים של דיירים וביניהם גם קיימים דיירים סחטנים, דיירים מתנגדים ללא סיבה מהותית, דיירים קשישים שנדרש למצוא להם פתרון הולם ומלאכת השגת הרוב הדרוש אינה קלה.
הרוב משתנה בהתאם להיתר הנדרש לביצוע, תמ"א 38/1 66% הסכמה ואילו בתמ"א 38/2 דרושה הסכמה של 80% מהדיירים.
כמייצגת דיירים מזה שנים רבות, אומרת חד משמעית שלא קל לקבל את הרוב הדרוש בפרויקטים, הסיבות לכך מגוונות, חלקן ענייניות וחלקן לא פעם פרסונאליות וקשורות בעבר בין בעלי הדירות. גודל הדירות.
השוני במצב הדירות. הדשא של השכן ירוק יותר ואי השגת הרוב הנדרש מסכלת את ביצוע הפרויקט.
קושי בקבלת הבטוחות הנדרשות לביצוע הפרויקט, המימון של הפרויקט נעשה על ידי היזם, קיימים יזמים שיש להם קושי בהבאת ליווי בנקאי וערבויות מספקות לפי חוק המכר לפרויקט, לכן מאוד חשוב להיות מלווה בעו"ּד דיירים שהינו בעל ניסיון בפרויקטים דומים.
אי כדאיות כלכלית לביצועו של הפרויקט, קיימים פרוייקטים שבגלל הצפיפות על אותו מגרש, בגלל גודל המגרש או מה שניתן לקבל בתמורה אינו כדאי כלכלית מבחינת היזם ואם אין כדאיות כלכלית גם בנק מלווה לא ייכנס לתמונה.
התמ"א לא נותנת מענה אמיתי לצרכי תשתיות ומבני ציבור תוך העמסת אוכלוסייה רבה בצפיפות גבוהה ללא תשתיות מספקות.
התמ"א טומנת בחובה לא מעט בירוקרטיה ולצד המצב הנתון של סיכוי לרעידת אדמה קטלנית באופק ומתקפות טילים יש לקצר משמעותית זמני בירוקרטיה ובכך להציל חיי אדם.
אין שום סיבה אמיתית לעכב פרויקטים מצילי חיים בפרקי זמן של שנים עד להריסתם ועוד שנים עד לבנייתם.
יש לפעול לאלתר ויפה שעה אחת קודם.
התמ"א נכשלה בשל היעדר ישימות כלכלית באזורי הסיכון לרעידות אדמה ומשכך על המדינה לספק תמריצים הולמים ליזמים לבניה באזורי סיכון מוגברים.
עיקרי התוכנית המוצעת לחיזוק ומיגון תחת תמ"א 38, הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון 128) התשפ"א 2020 הוצע הין היתר מתווה חדש לחיזוק ומיגון מבנים המיועד להחליף את תמ"א 38 המסיימת את תוקפה באוקטובר 2023.
על פי הצעת החוק, מוצע הסמכויות של הוועדות המקומיות יורחבו בשלושה מסלולים לחיזוק מפני רעידות אדמה: מסלול החיזוק, מסלול הריסה ובנייה ומסלול הוספת שטחי בנייה במגרש אחר.
בנוסף לכך, לוועדה המקומית תהא סמכות לסטות מהוראות לעניין תקן החניה בשלושת מסלולי החיזוק תוך כדי הפחתת מקומות חנייה ובהצעת החוק מוצע גם לקבוע כללים לקביעת חבות בהיטל השבחה.
החשוב מכל, הוא רישוי מהיר כחלק מאישור התוכנית וקודם לכן דיברנו על כך שזה אחד החסרונות בתמ"א 38, הבירוקרטיה בלתי אפשרית וככל שלא יהיה רישוי מהיר פרויקטים רבים יישארו תקועים ותושבים רבים יוותרו עם בתים רעועים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה.
ככל שהתוכנית המוצעת תיושם תוך מתן רישוי מהיר כחלק מאישור התוכנית, הרי שהדבר מבורך וישרת נאמנה את כלל הציבור ויתרום לתחושת הביטחון לתושבים ותשרת את מטרת התוכנית להגן על האוכלוסייה מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים.
לתיאור וניתוח לתוכנית תמ״א 38 והתוכנית המוצעת להחלפתה >> לחצו כאן
הכותבת, עו"ד ונוטריון כרמית שחיבר, ליו"ר התחדשות עירונית ארצית בלשכת עורכי הדין.
