במצב הנוכחי של שוק הנדל”ן הישראלי קיימת האטה במכירות הדירות, אך מחירי הדירות עדיין גבוהים.
הדבר נובע משילוב של גורמים, לרבות מחסור בדיור זמין, ריביות נמוכות, בירוקרטיה וגידול באוכלוסייה.
אחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור זמין היא הבירוקרטיה הרבה סביב קבלת היתרי בנייה ולא רק, כאשר בשנים האחרונות מימשה ממשלת ישראל מדיניות לעידוד הבנייה, אך המדיניות אינה מספקת והדבר הביא למצב שבו הביקוש לדיור עולה בהרבה על ההיצע, מה שהוביל לעליית מחירים.
גם הריביות הנמוכות תרמו למחירים הגבוהים, שכן הן מקלות על הרוכשים לקבל משכנתא. זה הגדיל את הביקוש לדיור, מה שהעלה עוד יותר את המחירים. בנוסף, האוכלוסייה הגדלה הפעילה לחץ נוסף על השוק, מכיוון שיותר אנשים זקוקים לדיור.
התחזית הפסימית: כעת, הבה נבחן את ההשפעות הפוטנציאליות של קריסת ה-SVB על שוק הנדל”ן הישראלי.
בתחזית פסימית, קריסת הבנק עלולה לגרום לירידה משמעותית בתעשיית ההיי-טק וזה עלול להוביל לירידה במספר המשרות בשכר גבוה, מה שעשוי להפחית את הביקוש לדיור.
בנוסף, חברות ישראליות עשויות להיות פחות מוכנות להשקיע בנדל”ן, שכן הן מבקשות להגן על נכסיהן בעקבות כישלון הבנק.
יתרה מזאת, קריסת SVB עלולה להוביל למיתון כלכלי רחב יותר בארה”ב, שתהיה לה השפעה על הכלכלה הישראלית והדבר עלול להוביל לאבטלה גבוהה יותר, להפחתת אמון הצרכנים ולירידה בפעילות הכלכלית הכוללת.
כל הגורמים הללו ככל הנראה יפחיתו את הביקוש לדיור, מה שעלול להוביל אולי לירידה בביקושים ואולי לירידת מחירים קלה.
קיים גם סיכון שקריסת SVB עלולה לגרום למשבר רחב יותר במגזר הפיננסי והדבר עלול להוביל להפחתה בזמינות האשראי ולהקשות על הרוכשים לקבל משכנתאות.
זה כנראה יפחית את הביקוש לדיור, מה שעלול להוביל לירידה נוספת בהיקף העסקאות ואולי לירידת מחירים, כאשר העבר מספק דוגמאות לאופן שבו משברים פיננסיים יכולים להשפיע על שוקי הנדל”ן.
בארצות הברית הוביל המשבר הפיננסי של 2008 לירידה משמעותית בשוק הדיור, כאשר המחירים ירדו בשיעור של עד 30% באזורים מסוימים. באופן דומה, בשנת 2010 קרס שוק הנדל”ן האירי בעקבות כישלון של כמה בנקים, מה שהוביל לירידה בביקושים ולירידה משמעותית במחירים.
בסך הכל, התחזית הפסימית מעידה, כי לקריסת SVB עלולה להיות השפעה שלילית משמעותית על שוק הנדל”ן הישראלי והירידה בביקוש לדיור עשויה להביא לירידת מחירים, אשר עשויה להיות בעלת השלכות רחבות יותר על המשק הישראלי.
התחזית האופטימית: בעוד שהתחזית הפסימית מדאיגה גם באשר לשוק הנדל”ן, חשוב לקחת בחשבון את ההשפעות החיוביות הפוטנציאליות של קריסת ה-SVB.
בתחזית אופטימית, ייתכן שתעשיית ההיי-טק בישראל תצליח לעמוד בסערה שגרם מחדל הבנק וייתכן שחברות יוכלו למצוא מקורות מימון חלופיים, וההשפעה הכוללת על התעשייה עשויה להיות פחות חמורה מהצפוי.
בנוסף, קריסת SVB עלולה להוביל לגרום להגברת הרגולציה והפיקוח, מה שיפחית את הסבירות למשברים פיננסיים עתידיים. מגזר פיננסי יציב יותר יועיל לשוק הנדל”ן, שכן הוא יספק ודאות רבה יותר לקונים ולמשקיעים.
יתרה מזאת, שוק הנדל”ן הישראלי היה חסין יחסית היסטורית מול זעזועים כלכליים בעולם, כאשר במהלך המשבר הפיננסי של 2008, שוק הדיור הישראלי חווה רק ירידה קלה והוא התאושש יחסית במהירות, זה נבע בין השאר מהכלכלה החזקה שלנו במדינה ומהעובדה ששוק הדיור לא חווה את אותה רמה של ספקולציות ובניית יתר כמו במדינות אחרות בעולם.
בנוסף, נדל”ן ישראלי נחשב מזמן למקלט בטוח למשקיעים. זאת בשל הכלכלה החזקה של המדינה, והביקוש הגבוה לדיור וגם אם הביקוש לדיור היה פוחת בטווח הקצר, סביר להניח שהמשקיעים ימשיכו לראות בנדל”ן הישראלי השקעה בטוחה ויציבה לטווח ארוך.
בסך הכל, התחזית האופטימית מעידה כי לקריסת SVB עשויה להיות השפעה מוגבלת על שוק הנדל”ן הישראלי אם בכלל.
ייתכן שהתעשייה תצליח לעמוד בסערה, והכלכלה החזקה של המדינה עשויה לסייע לרכך את ההשפעות השליליות ובנוסף, הרגולציה והפיקוח המוגברות על המגזר הפיננסי יכולים בסופו של דבר להועיל לשוק הנדל”ן בטווח הארוך.
לסיכום, קריסת בנק Valley (SVB) בארה”ב עוררה חששות לגבי ההשפעה הפוטנציאלית על שוק הנדל”ן הישראלי, למרות שקשה לחזות את התוצאה המדויקת, חשוב לקחת בחשבון גם תחזיות פסימיות וגם אופטימיות.
בסופו של דבר, חשוב לציבור הרוכשים ולמשקיעים לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות בחודשים הקרובים ולעבוד עם אנשי מקצוע מהימנים בתחום הנדל”ן ועורכי דין מהתחום המכירים את שוק הנדל”ן שנים רבות, בכדי להעריך סיכונים ולבצע עסקאות מושכלות.
אני סבורה, שבשוק של היום יפתחו לא מעט הזדמנויות לקהל רוכשי הדירות ולמשקיעים.
הכותבת היא, כרמית שחיבר עו”ד ונוטריון מומחית בנדל”ן.
