נכס להשקעה, אם התשובה לשאלה זו היא שלילית אז למה להשקיע?
מבדיקות שערכה מחלקת המחקר של חברת שניר בניהולם של דין וינשטיין ואיתי פרבר, גילינו כי בממוצע כל השקעה של 100 אלף שקלים בדירה לדוגמה בהחלפה של צנרת, ריצוף, חשמל, עיצוב, ריהוט וכו’, הפעולות הללו מעלות את גובה דמי השכירות ב-500 שקלים בכל חודש.
מדובר בתשואה של 6 אחוז לכל שנה שבה משכירים את הנכס, זוהי תשואה גבוהה הרבה יותר מאשר השקעה ממוצעת בדירה בישראל שאינה עולה על 3-2 אחוז בממוצע, כך שזוהי תשואה כפולה על ההשקעה שמבוצעת בדיקה.
באזורי יוקרה התשואה יכולה להגיע ל 8-7 אחוז בשנה, באזורים כמו תל אביב, רמת השרון, גבעתיים וכו’.
באזורים אלו ככל שהשקעה של בעל הנכס היא גדולה יותר בנושאים כמו עיצוב, באלמנטים של מטבח, ריהוט יוקרתי, פרקט, אביזרים סניטריים איכותיים, גינון בדירות גן, בריכות שחייה, ג’קוזי בפנטהאוזים וכו’, המחיר ששוכר מוכן לשלם יכול גם להגיע לתשואה של עד 10 אחוז בשנה.
כלומר על השקעה של מחזיק בנכס המוערכת ב-500 אלף שקלים בדירה, הדלתא בשכירות החודשית יכולה להגיע לסכום של כ-4,000 שקלים תוספת לחודש, מול נכס שאינו מושקע כלל.
שוק הנדל”ן הישראלי, בשוק של היום כאשר הביקוש עולה על ההיצע, מובן שמדובר בהחלטה קשה מאוד למשכיר נכס שיכול גם ללא השקעה כזו או אחרת להשכיר את הדירה.
טברסקי וכנהמן החוקרים הישראלים המפורסמים הוכיחו במחקרם על “תאוריית הערך” עליו קיבלו את פרס הנובל שלהם, כי בני אדם שונאים להפסיד יותר מכפי שהם אוהבים להרוויח.
לכן יש להם קושי גדול מאוד להשקיע סכומים שהתוצאה בנושאים הללו לא ודאית.
זו הסיבה שבעל נכס ששואל את עצמו אם להשקיע בשיפוץ הדירה, דומה לחקלאי ששואל את עצמו האם לזרוע זרעים בשדה, כאשר אין לו מושג אם יהיה קונה לתוצרת החקלאית כשהם יקצרו ובאיזה מחיר תימכר הסחורה.
אולם על פי הבדיקות שלנו יש עשר ערים מובילות בישראל מצפון לדרום שעל פי המחקר שערכנו אפשר לראות באופן ברור, כי התשואה כאמור היא כפולה מול האלטרנטיבה שלא להשקיע בנכס ולהשאירו במצב הקיים.
חשיבה על השקעה, האלטרנטיבה של בעל נכס המבקש לא להשקיע כספים בנראות של הדירה, אלא רק ברכישה שלה, היא למצוא שוכר שמוכן לבצע את ההשקעות בעצמו.
במצב כזה השוכר יבקש להפחית את דמי השכירות החודשיים על פי העלות הרלוונטית של השיפוץ.
כלומר הוא לוקח על עצמו את ההשקעה בנכס וסכום כספי זה יופחת מהעלות של שכר הדירה בהתאמה.
במצב כזה בעל הנכס אומנם יקבל שכר דירה מופחת בתקופת השכירות האמורה, אבל יכול לדרוש כי כל ההשקעות שבוצעו בדירה יישארו לרשותו בתקופה שלאחר סיום השכירות וכך הוא יוכל ליהנות מעליית הערך של הדירה המושכרת.
לכן כאשר השוכר הנוכחי יעזוב, הוא יבקש דמי שכירות גבוהים יותר מהשוכר הבא.
לרוב במקרים כאלו השוכר שמשקיע את ההשקעה לעיל דורש תקופת חוזה מינימלית של חמש שנים כדי שיוכל ליהנות מההשקעה שביצע הן מבחינה כלכלית והן מבחינה מעשית ולא יחשוש כי ההשקעה שהשקיע תרד לטמיון תוך תקופה קצרה.
יש להגדיר בחוזה בצורה ברורה במקרים מסוג זה את היקף השיפוץ, מה הוא יכלול, אלו מהדברים יישארו בדירה בתום תקופת השכירות, אם ההשקעה תכלול ריהוט קבוע או ריהוט שאינו קבוע, אם המזגן לדוגמה יישאר בדירה בתום התקופה וכו’.
המגמה בחוזים מסוג זה היא שכל הדברים שהושקעו בדירה וקבועים בקירות נשארים בבעלותו של בעל הנכס וכל הדברים “הנשלפים” ושאינם קבועים לקיר עוברים עם השוכר.
אבל כדי למנוע מחלוקות עתידיות הדברים חייבים להיות ברורים בחוזה השכירות שנחתם בין שני הצדדים.
הכותב, ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
