מתווה שקד מטלטל את ענף הנדל”ן ומשפיע מאוד על יזמים, עיריות ודיירים.
הקשיים בענף הנדל”ן, אי הוודאות הזו מכניסה כאמור לטלטלה את ענף הנדל”ן שגם כך סובל מקשיים ידועים כמו מחירי הנדל”ן שלא מפסיקים לעלות והיעדר התחלות בנייה בצורה מספקת, דבר שפועל כאמור כמעגל קסמים “בתדלוק” העליות במחירי הדירות כבר למעלה מ-15 שנה ללא הפסקה.
החלום של תמ”א 38 שלא התממש, חשוב להבין מדוע תוכנית תמ”א 38 לא התקדמה כפי שציפו קברניטיה שצפו את החשש מרעידות אדמה בישראל וקריסה של בניינים ופעלו לטובת תוכנית לחיזוק מבנים אלו כבר לפני כ-16 שנה, אולם בפועל כמות הבניינים שחוזקו עומדת על כ-3,600 בניינים בלבד אשר רובם ממוקמים באזור המרכז עם כ-120 אלך דירות בלבד מול צורך של חיזוק של לפחות 1 מיליון דירות.
מדובר בכל הדירות שנבנו בטרם ה 1.1.1980 כיוון שהחל במועד זה חויבו חברות הבנייה לבנות מבנים על פי תקן של רעידות אדמה מחייב.
הסיבה המרכזית כיום היא היעדר היטלי השבחה בתוכנית תמ”א 38 מה שהביא את העיריות לאשר תוכניות בהיקף קטן יחסית אל מול הצורך העצום בחיזוק בהיעדר אינטרס כלכלי לעיר כאמור.
חשוב להבין כי ארנונה בישראל למגורים נכון להיות היא “הפסדית” לעיר מול סל השירותים שהיא חייבת לתת לתושבים כגון בגני ילדים, בתי ספר, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ושטחי ציבור, כאשר על העיר גם להוסיף תשתיות מוגדלות של מים, חשמל ביוב וכו’ עם הוספה של יחידות דיור חדשות בתמ”א 38, כדי שהיזם שמחזק את הבניין יוכל להרוויח את כספו ממכירת הדירות החדשות.
זאת כאשר העיר בעצם אינה מקבלת דבר מבחינה כלכלית בצורה של היטלי השבחה, מימון של תשתיות עירוניות וכו’.
על כן, העיריות לא מיהרו להנפיק היתרי בנייה לתוכניות אלו והעדיפו לקיים תוכניות מתאר עירוניות בדגש על פינוי בינוי, בה העיר מקבלת היטלי השבחה לצד מימון של תשתיות מיזמי התוכנית.
כמו כן, גם אפשר היה לראות כי הרוב המכריע של פרויקטים תמ”א 38 היו בערי המרכז בלבד וכמעט שאי אפשר למצוא פרויקטים מסוג זה בפריפריה של מדינת ישראל היכן שבאמת הבניינים זקוקים לחיזוק מידי ובעיקר בערים שנמצאות לאורך השבר הסורי אפריקאי כמו צפת, בית שאן, אילת, טבריה ועוד. כלומר היעדר כדאיות כלכלית לחיזוק בניינים בערי הפריפריה הביא לחיזוק ערי ואנשי המרכז על חשבון יתר אזורי הארץ.
תוכנית שקד, תוכנית שקד היא הפתרון כאמור לבניינים בודדים ולא לפרויקטים רחבי היקף או של פינוי בינוי כאשר על פי מתווה התוכנית, כל עירייה תוכל להגדיר לפי כלליה תוכניות של התחדשות עירונית לאותה עיר ואז היא תוכל שלא לפעול על פי מתווה שקד אם תוכנית המתאר העירונית להתחדשות עירונית תאושר בוועדות המתאימות.
על פי חלופת שקד תתאפשר הגדלה של זכויות הבנייה עד ל-400 אחוזי בנייה מהבניין הקיים, כלומר פי ארבעה מגודלו הקיים, במקרה של הריסה ובנייה מחדש או 200 אחוז במקרה של תוספת יח”ד על בניין קיים וחיזוקו נגד רעידות אדמה.
בדיונים האחרונים לחקיקה ישנה אפשרות לצו מיוחד של שר הפנים לאישור גם של 500 אחוזים בפרויקטים בהם אין כדאיות כלכלית בעיקר בפריפריה ובמאמר מוסגר לא בטוח שגם שינוי זה יקדם בצורה משמעותית פרויקטים בפריפריה.
בתוכנית עצמה ישנה לראשונה התייחסות לגבייה של העיריות להיטל השבחה חלף קבלה של שטח לצורכי ציבור, מה שכאמור לא היה בתוכנית תמ”א 38 המקורית.
התוכנית גם מנסה לאשר היתר בנייה במעמד אישור התוכנית לכל בניין בודד כדי לקצר תהליכים בירוקרטיים בין אישור התוכנית לקבלת היתר הבנייה דבר שיכול להגיע לתהליך שאורכו עד כשנתיים .
האם חוק זה יעבור?
אז מה הבעיה כרגע?
אי הוודאות האם החוק יעבור, מתי יעבור ומה יהיה גורלה של תוכנית תמ”א 38 האם תוארך שוב או שתסתיים באוקטובר 2022 ומה יקרה בהיעדר חלופה אחרת?
הקושי של הקואליציה אשר מורכבת מ-61 חברי כנסת להעביר חקיקה מסוג כזה או אחר מקשים על דיירים, יזמים ועיריות כאחד להתנהל בתחום ההתחדשות העירונית.
החשיבה של היזמים, איזו ודאות יש כרגע לחתום חוזה עם דיירים כאשר חותמים חוזה לפי החוק הקיים של תמ”א 38 אם חוק חדש מרחף באוויר עם חישוב זכויות שונה, הכולל גם היטלי השבחה לעיריות וכו’.
מה יקרה אם לא יאושר והחוק הקיים לא יוארך?
מדוע לחתום כרגע על תמורות מסוימות לדיירים וחוזה מחייב לחיזוק הבניין, כאשר יש סיכוי שהחוק יפקע לפני קבלת היתר בנייה או שיכנס חוק חדש שיטיל על היזם מטלות ציבוריות, כמו תשלום מיסים וכו’ פעולות שיורידו מהכדאיות הכלכלית של הפרויקט או יגרמו לעיכובים משמעותיים בקידומו.
החשיבה של הרשויות המקומיות, למה לרוץ ולתת היתרי בנייה לפרויקטים תמ”א 38 ללא היטלי השבחה ומטלות ציבוריות על חשבון היזם, כאשר באוקטובר הקרוב התוכנית תסתיים והתוכנית החדשה כוללת מרכיב של היטלי השבחה ומטלות ציבוריות על חשבון היזם כאמור.
החשיבה של בעלי הדירות, האם כדאי כרגע להתחייב ליזם כאשר השוק נמצא באי וודאות כל כך גדולה, הפרויקטים יכולים להתעכב במשך שנים ארוכות, האם ההתחייבות של היזם ללוחות זמנים ותמורות יכולה לעמוד במבחן החוק החדש.
אולי “שווה” לנו לחכות לחוק החדש שאומנם מעניק לעיריות שטחי ציבור והיטלי השבחה אבל גם מגדיל את הזכויות בנייה.
אולי יוכלו לקבל יותר או לחלופין האם תוספת היטלי ההשבחה והמיסוי יגרמו ליזם לפנות אליהם בשלב מאוחר יותר בתהליך, בבקשה להורדה שלהם בתמורות שהובטחו להם?
בקיצור אי ודאות אחת גדולה.
הצורך ביציבות של תחום הנדל”ן בישראל, שוק הנדל”ן בכלל והשוק בהתחדשות עירונית בפרט זקוק ליציבות וודאות, בעיקר בעסקה של ריבוי בעלים כלומר בעלי קרקע רבים בכל פרויקט של התחדשות עירונית, אי הוודאות הקיימת כיום מובילה את השוק לסחרור גדול שאין לדעת כיצד יסתיים, אבל חשוב שיסתיים במהרה לטובת כל הנוגעים בדבר יזמים, דיירים ועיריות.
הכותב, ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
