כעורכת דין מקרקעין עם ניסיון של שנים בשוק הנדל”ן, אני נשאלת לא פעם על הקשר בין מכירת דירות למחירי השכירות.
זה לא סוד ששוק הנדל”ן בישראל מתמודד עם אתגרים בתקופה האחרונה, עם ירידה במספר הדירות הנמכרות וצניחה קלה במחירי הדירות, עם זאת, בניגוד למה שיש לצפות, עדיין לא ראינו ירידה מקבילה במחירי השכירות.
במאמר זה, נבחן את ההשלכות לטווח הקצר, הבינוני והארוך של ירידה במכירות הדירות על מחירי השכירות בישראל, מתוך התנסויות במקומות אחרים בעולם.
תקופה מיידית: אין ירידה מיידית במחירי השכירות
בטווח המיידי, למרות הירידה במכירות הדירות וירידה קלה במחירי הדירות, לא ראינו השפעה משמעותית על מחירי השכירות בישראל.
ניתן לייחס זאת למספר גורמים.
ראשית, הביקוש לדירות להשכרה נותר גבוה מסיבות שונות כמו שינוי דמוגרפיה, תנאים כלכליים והעדפות אורח חיים.
אנשים רבים, במיוחד אנשי מקצוע צעירים ומשפחות, מעדיפים לשכור במקום לקנות דירה בשל אילוצים כלכליים, ניידות בעבודה או בחירות סגנון חיים.
ביקוש גבוה זה לדירות להשכרה סייע לקזז כל ירידה פוטנציאלית במחירי השכירות שעלולה הייתה לנבוע מירידה במכירות הדירות.
שנית, שוק השכירות בישראל מאופיין בחוזי שכירות ארוכי טווח, כאשר דיירים רבים חותמים על חוזים רב שנתיים.
חוזי שכירות אלו כוללים לרוב סעיפים המגינים על השוכרים מפני עליות פתאומיות במחירי השכירות ומספקים יציבות ויכולת חיזוי בשוק השכירות.
כתוצאה מכך, גם אם תהיה צניחה זמנית במחירי הדירות, ייתכן שמחירי השכירות לא ישקפו באופן מיידי את השינוי הזה עקב הסכמי השכירות הקיימים.
בעלי דירות עשויים גם להסס להפחית את מחירי השכירות באופן פתאומי מכיוון שהדבר עלול להשפיע על הכנסות השכירות שלהם ובסך הכל לפגוע בתשואה המתקבלת מהשכרת הדירה.
יתרה מכך, תוקן חוק השכירות והשאילה תשל”א 1971 והוכנסו במסגרתו תיקונים לחוק להגנה על זכויות הדיירים, לרבות סוגיות לעניין תיקון פגמים וליקויים וחובת תיקונם על ידי המשכיר גם בהעדר סעיף מפורש המתייחס לכך בהסכם השכירות.
תקנות אלו מטרתן לשמור על זכויות השוכר בשוק שהכוח נתון למשכירים.
טווח בינוני: פוטנציאל להתאמות מחיר השכירות
בטווח הבינוני, ההשפעה של ירידה במכירות הדירות על מחירי השכירות בישראל עשויה להיות בולטת יותר.
אם תימשך מגמת הפחתת מכירות הדירות, זה עלול להוביל לעודף היצע של דירות להשכרה בשוק וכתוצאה מכך, בעלי הדירות עלולים להתמודד עם תחרות מוגברת וייאלצו להוריד את מחירי השכירות כדי למשוך שוכרים.
בנוסף, ככל שהכלכלה ושוק העבודה מתפתחים, יכולתם של השוכרים להרשות לעצמם מחירי שכירות גבוהים יותר עשויה גם היא לרדת בהתאמה, מה שעשוי להפעיל לחץ עוד יותר על בעלי הדירות להתאים את תעריפי השכירות שלהם.
ההשפעה לטווח הבינוני על מחירי השכירות תהיה תלויה גם בגורמים אחרים כמו ריביות, מדיניות ממשלתית ותנאים כלכליים כלליים.
למשל, אם הריבית תישאר נמוכה, זה עשוי לתמרץ יותר אנשים לשקול רכישת דירות, מה שעלול להפחית את היצע הדירות להשכרה ולייצב את מחירי השכירות.
מצד שני, אם הריבית תעלה או שהכלכלה תתמודד עם שפל, זה עלול לבלום עוד יותר את מכירות הדירות ועלול לגרום להורדת מחירי השכירות.
בהשוואה למקומות אחרים בעולם, אנו יכולים לראות שהקשר בין מכירת דירות ומחירי השכירות יכול להשתנות בהתאם לדינמיקת השוק המקומי.
לדוגמה, במהלך המשבר הפיננסי העולמי של שנת 2008, מדינות רבות חוו ירידה במכירות הדירות ובעקבותיה בהתאמה ירידה במחירי השכירות.
בחלק מהמקרים הדבר הוביל לעודף היצע של דירות להשכרה ולירידה במחירי השכירות, עם זאת, במקרים אחרים, מחירי השכירות נותרו יציבים בשל גורמים שונים כגון התערבות ממשלתית, ביקוש מקומי וצעדי התאוששות כלכליים.
לטווח ארוך: מחירי השכירות עשויים להיות יציבים
בטווח הארוך, מחירי השכירות בישראל עשויים להראות חוסן למרות ירידה במכירות הדירות בפרט באזורי ביקוש.
הכותבת היא, עו”ד ונוטריון כרמית שחיבר, בעלת משרד עורכי דין בתחום הנדל”ן ומייסדת פורום פסגת ארגוני הנדל”ן בישראל.
