לא רק פרוייקט תמ”א 38 כזה או אחר החל על בניין יחיד ואינו מתחשב בסביבה ובתשתיות, אלא מתחם פינוי בינוי הלוקח “רובע” בניינים והופך אותו למשהו אחר.
עירוב שימושים של בנייני מגורים עם מתחמי מסחר שכונתיים, שטחים ציבוריים לרווחת התושבים וכמובן עם חניות תת קרקעיות.
מהם החסמים והפתרונות?
אנו חיים במדינת ישראל, בה יש סוגיות מגורים מיוחדות, הראשונה, גבולות המדינה קטנות יחסית.
השנייה, שטחים רבים ממדינת ישראל נמצאים בנגב ומעטה האוכלוסיה המעוניינת לגור שם, הן בגלל התשתיות והן בשל מחסור בעבודה.
השלישית, רמ”י אינה “משחררת” קרקעות לבנייה חדשה ותוסיפו את כל זה לבנייה הישנה מאוד והמתפוררת שגם ככה קיימת בארץ מתקופת המנדט הבריטי, המעברות או סתם בנייני רכבת שהוקמו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת וכך “נולדה” התחדשות עירונית.
פרוייקטים של פינוי בינוי למתחמים שלמים, אבל רגע, זה לא “נולד” עכשיו, אז מדוע רק עכשיו אנו שומעים על זה באמת?
הרי זה קיים כבר מעל עשור.
מדוע אין יותר מדי פרוייקטים גמורים?
3 סיבות מרכזיות לכך, הראשונה היא תודעת הדיירים והרצון שלהם לשינוי.
רבים, לצערי, מתנגדים לתהליכים אשר יקדמו אותם בזמן וייתנו להם ערך כספי רב, הרוב מחוסר ידע והבנה.
הסיבה השנייה היא כדאיות כלכלית לחברת היזם, עלות הבנייה פחות או יותר זהה בכל הארץ, אך מחוץ “למדינת תל אביב”, שווי הקרקעות זול יותר ולאו דווקא קיימת כדאיות כלכלית ליזם להיכנס לפרוייקט כזה.
מה הפתרון?
להעלות את יחס דירות הקבלן לדירות התמורה, כמות הדירות שהקבלן ייבנה למכירה לעומת כמות הדירות של הדיירים הקיימים.
הסיבה האחרונה היא עיריות וועדות מקומיות, אשר שמות מעצורים ליזמים המעוניינים לבצע תהליכים גדולים בשטחן.
מדוע? אין תשובה לכך.
אך ניתן לראות בבירור את ההבדל בין עיריות אשר מעוניינות לקדם תהליכי התחדשות עירונית לבין עיריות שלא.
לדוגמא נהריה ונשר, 2 ערים בצפון הארץ, אשר ראשי הערים בהן שמו להם לדגל את ההתחדשות העירונית ומקדמים תהליכים מדהימים של מתחמי פינוי-בינוי.
איך?
על ידי מתן מקדם יחס גבוה יותר, כדי שליזמים תהיה כדאיות כלכלית להקים פרוייקטים מסוג זה.
יתרה מכך, עיריית נשר קידמה תוכנית מתאר חדשה הכוללת כ-10 מתחמי פינוי-בינוי בשטחה, שכונה חדשה, לאחר כ-30 שנים מאז נבנתה השכונה האחרונה ומתחם מסחר, עסקים ומגורי סטודנטים חדש לגמרי.
תוכנית מתאר זו אושרה על ידי הוועדה המחוזית לפני מספר חודשים ונתנה “אור ירוק” לתהליכים “שוברי שוק”.
לעומת זאת, ביוקנעם, עיר נוספת בצפון, ישנו מתחם התחדשות עירונית יחיד אך ענק המונה אלפי דירות חדשות, אך נתקל במעצורים בירוקרטיים ולא מקודם כמו שצריך, למרות רוב מוחלט של דיירים המעוניינים בפרוייקט.
לסיכום, התחדשות עירונית, במבט של מתחמי פינוי בינוי, היא דבר נכון וטוב אשר חייב להתקדם במהירות, לאור מצבם של בניינים ישנים מתפוררים.
זוהי בנייה שצריכה לבוא לפני קרקעות חדשות לבנייה, מאחר וזה נותן מענה גם לכמות דירות חדשות וגם לחידוש תשתיות סביבתיות ומבנים מתפוררים גם ככה.
כדי שתהליכים כאלו ירקמו עור וגידים, חייבים להתקיים במשותף שני דברים, האחד זה עיריות וממשלה שמקדמות את התהליך ויהי מה והשני הם דיירים קיימים שיבינו את חשיבותם של התהליכים ויסייעו בקידומם.
הכותב הוא, אביב הייט, מנכ”ל ובעלי דונם נדל”ן ופיננסים דן בסוגיית ההתחדשות העירונית.
