כמה מטרים באמת יש בדירה שאתם עומדים לרכוש? שאלה שנשמעת פשוטה, אך במשך שנים הייתה מקור למחלוקות בשוק הנדל"ן הישראלי, מקבלת כעת מענה אחיד יותר.
מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה את תקן 9.1, הקובע הגדרה מוסכמת ואחידה למונח "שטח דירה", התקן החדש מחליף את תקן 9.0 הוותיק ונועד לפתור מחלוקות מקצועיות שנותרו בנוגע לאופן שבו מודדים ומחשבים את שטחה של דירה.
המהלך עשוי להיות משמעותי במיוחד עבור רוכשי דירות, שכן לשטח הנכס יש השפעה ישירה על האופן שבו מוצגת הדירה, על השוואת מחירים בין נכסים ועל חישוב המחיר למ"ר.
אותה דירה, שיטות מדידה שונות
במשך שנים התקיימו בישראל מספר שיטות למדידת שטחי דירות. ההבדלים נגעו, בין היתר, לשאלה אילו חלקים מהמבנה נכללים בשטח: קירות, מרפסות מקורות, מדרגות פנימיות ורכיבים נוספים.
השיטות השונות יצרו מצב שבו נתוני השטח של אותו נכס לא תמיד היו זהים בהתאם לשיטת המדידה שבה נעשה שימוש, מעבר לבלבול עבור הציבור, הפערים יצרו חיכוכים בשוק והובילו גם להליכים משפטיים וביורוקרטיים מול הרשויות.
כבר בשנת 2006 פעל משרד המשפטים להסדרת הנושא באמצעות תקן 9.0. התקן הביא לשיפור משמעותי באחידות המידע ואף אומץ על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, הטאבו, והוטמע במסגרת חוק המכר דירות באופן המחייב יזמים להצהיר בחוזה המכר על שטח הדירה בהתאם לתקן.
הפערים שנותרו גם אחרי התקן הקודם
למרות השינוי, במהלך השנים התברר כי תקן 9.0 לא פתר את כל המחלוקות.
נותרו שאלות מקצועיות בנוגע למדידתם של חלקי מבנה מסוימים, והפרשנות שניתנה להם הייתה יכולה ליצור הבדלים, גם אם קטנים, בין מדידות שונות של אותה דירה.
בין הנושאים שנותרו פתוחים היו אופן מדידת קירות משותפים בין הדירה לבין הרכוש המשותף, למשל קיר הגובל בחדר מדרגות, מדידת עליות גג וכן אופן ההתייחסות לקיר תומך בדירת מדרון הממוקם מתחת לפני הקרקע.
כדי לסגור את הפערים הקימה הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים לפני כשנה ועדה מקצועית שגיבשה את התקן החדש.
מה המשמעות לרוכשי הדירות?
מטרתו של תקן 9.1 היא ליצור שפה אחידה וברורה יותר בשוק: כאשר מדברים על "שטח דירה", כל הצדדים אמורים להתייחס לאותה שיטת מדידה ולהגיע, ככל האפשר, לאותה תוצאה.
עבור רוכשי דירות מדובר במהלך שנועד לחזק את השקיפות ולאפשר השוואה מדויקת יותר בין נכסים, כאשר עבור שמאים, יזמים, קבלנים והרשויות, התקן אמור לצמצם את מרחב הפרשנות ואת המחלוקות סביב נתוני השטח.
המשמעות הכלכלית אינה מבוטלת. בשוק שבו מחירי הדירות נמדדים לא פעם גם באמצעות המחיר למ"ר, אפילו פערים בשטח המדווח עשויים להשפיע על האופן שבו הרוכש מעריך את מחיר העסקה ואת כדאיותה.
עבודה משותפת של הממשלה והענף
התקן גובש לאחר עבודת מטה מקצועית שנמשכה כשנה. בצוות השתתפו נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד הפנים.
לצדם השתתפו כחברים מן המניין גם נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ.
במשרד המשפטים מעריכים כי האחדת הכללים תסייע להגביר את הוודאות בשוק הנדל"ן, לצמצם חיכוכים והליכים משפטיים ולהעניק לציבור הרוכשים מידע ברור ושקוף יותר.
בשורה התחתונה, התקן החדש מבקש לפתור שאלה בסיסית אך משמעותית בכל עסקת נדל"ן: כשכתוב כמה מ"ר יש בדירה, מה בדיוק נכלל במספר הזה?
